En otros momentos, te había comentado de la oportunidad que representa invertir en inmuebles en Alemania, lo estable de la economía y de cómo puedes multiplicar tus ganancias con este tipo de inversión.
Ahora te enseñaré cómo hacerlo, como conseguir el inmueble apropiado, como saber dónde invertir, cuanto necesitas, que tipos de papeles, de cuanto es la inversión inicial, etc.
Según el tipo de inmueble en que decidas invertir, puedes conocer los costos de los pisos y el tipo de vida que tu familia o futura clientela va a disfrutar en las 10 mejores ciudades para vivir en Alemania, cada una de ellas maneja diferentes precios y estos varían según la ubicación exacta del lugar – siempre es más costoso en el centro de las grandes urbes, por ejemplo-.
De igual modo estos oscilan entre los 2.400€ y 2.500€ por metro cuadrado, así que más o menos puedes ir evaluando tu presupuesto.
Ahora bien, ¿Cómo adquirir un inmueble en Alemania?
Paso 1. Buscando el inmueble:
Una vez seleccionada la ciudad en que adquirirás tú inmueble, busca las ofertas que se adapten a tu rango de precio y ubicación deseada. En Alemania –en todos lados- hay nuevas obras todo el tiempo y por ende nuevas – y viejas – obras disponibles para todos los gustos, precios y localidades en todo momento.
Toma tu tiempo, ve las fotos publicadas, las puntuaciones de los vendedores o agencias, evalúa que tipo de intermediario deseas y elige solo cuando ya estés completamente seguro de que ese es el inmueble que buscas.
Paso 2. La oferta:
Una vez completado el paso 1, realiza una oferta en el inmueble elegido. Esta te pondrá en contacto con el vendedor del mismo y a la vez, en una especie de semi-subasta junto con los demás compradores potenciales –esto no pasa todo el tiempo-.
Una vez que el vendedor acepte la oferta, podemos proceder con el:
Paso 3. El notario:
Conseguir un notario bilingüe podría ser tu mejor opción. Él se encargará de redactar el contrato de compraventa del inmueble. En primer lugar toma en cuenta que según la ubicación del inmueble puedes conseguir dos tipos de notarios: Notarios profesionales (en Schwerin, Magdeburg, Erfurt, Dresden, Müchen, Stuttgart, Hamburg, Frankenthal, Koblenz, Köln, Homburg y Postdam) y los notarios-abogados (en Schleswing, Bremen, Celle, Oldenburg, Braunschweig, Kassel, Hamm, Frankfurt y Berlín).
¿Cuál es la diferencia entre ambos? Pues, los últimos son abogados con varios años de experiencia con calificación específica para notariado, y con esta extensión curricular siguen ejerciendo ambos papeles al mismo tiempo.
Ambos desempeñan el mismo papel y en el ámbito notarial tienen las mismas atribuciones y se mantienen sujetos a las mismas obligaciones de su cargo.
Aquí encontrarás algunas compañías notariales que ofrecen servicios en Alemania para hispanohablantes.
Paso 4. El contrato:
Este –como ya viste- es trabajo del notario. Pero así como nos enseñan de chiquitos a no hablar con extraños, también debemos aprender a leer donde firmamos.
¿Qué debe contener el contrato?
Nombres y apellidos de ambas partes y detalles de la propiedad escritos correctamente – un error en esta parte podría invalidar parcialmente el contrato, ¡pendiente!-.
Precio, términos y condiciones de pago acordadas por ambas partes.
Estipulación de consecuencias por incumplimiento de alguna de las partes – qué pasaría si alguno incumple el acuerdo firmado-.
Paso 5. La firma:
La fecha pública de la firma de la escritura notarial (contrato de compraventa) debes acordarla con el comprador.
El manuscrito puede parecer largo y tedioso, pero te recomiendo nuevamente que lo leas minuciosamente y de ser necesario lo mandes a traducir –recuerda que el original va en alemán-.
El día de la firma, el notario leerá el contrato en voz alta en alemán a ambas partes –puedes asistir con un intérprete de requerirlo-. Este proceso puedes interrumpirlo en cualquier momento de tener dudas respecto a alguna clausula –es mejor aclarar a tiempo-.
En el proceso que conlleva desde la firma hasta la adquisición (paso 6), usualmente se realiza el depósito de la compra a una cuenta que el notario pone a disposición (Notaranderkonto), ya sea la totalidad o el inicio de financiamiento según lo acordado en el contrato de compraventa.
Este depósito será transferido al vendedor únicamente cuando el proceso de registro de la propiedad sea completado.
Paso 6. Pago de comisiones:
La comisión del agente inmobiliario o intermediario –de haberlo- se paga al finalizar el proceso notarial (la firma).
En cambio, el pago del notario y la tasa de inscripción se cancelan cuando el registro de la propiedad ha sido terminado.
El impuesto de adquisición o de transmisión (impuesto sobre transacciones inmobiliarias. Grunderwerbsteuer) debe ser abonado luego de las cuatro semanas siguientes a la firma del contrato.
En este punto, el notario abre el procedimiento de solicitud a la oficina del registro de la propiedad (Grundbuch).
Paso 7. Tu nueva propiedad:
Luego te terminado todo este proceso –que puede durar alrededor de 95 días-, ya debes tener en tu mano las llaves de tu nueva propiedad. ¡Felicidades! Ya eres un inversionista en Alemania.
Recuerda que:
- En este tipo de transacciones el notario es el ente imparcial que regula el proceso –por decirlo de algún modo- y se ocupa de que todo se lleve a cabo con legalidad y ambas partes obtengan lo prometido.
- Los términos de pago son decididos por ambas partes. Verifica que la propiedad no conciba daños evidentes ni grandes defectos, ya que los defectos ocultos deben ser declarados por el comprador, pero los evidentes no entran en esta obligación.
- El Grunderwerbsteuer tiene un valor aproximado de 6%, pero varía según la región.
- Los costes notariales dependen del tipo de contrato y oscilan entre los 1.2% y 1.5% del precio de compra. Estos costos son fijados por la Ley.
- El Grundbuch es imprescindible para que tu nombre aparezca inscrito como propietario legal y su costo depende del valor del inmueble.
- Los honorarios de intermediarios o agentes especializados oscilan entre los 4.5% y 6% más el 19% de IVA. Estos montos son negociables con el ente intermediario al igual que su modo de pago (por el comprador, por el vendedor o ambos a partes iguales).
Y está atento que próximamente hablaremos un poco sobre como comprar en plano y como alquilar tu vivienda.
Alemania y la próxima de muchas inversiones esperan por ti 😉
